商办房在北京、上海曾经风靡一时，只因为这类房子“不限购、不限贷、低总价、位置佳”，随后各城市商办项目迅速增加，实际上，上海政府部门早已意识到商办用地结构性失衡的问题。

  2015年，官方有关报告精确指出：办公用房、商业用房投资增幅过大、保有量过大是上海房地产市场两大结构性问题之一。因此，探索商办项目去库存具备极其重大的现实意义，而商办改租赁住宅是其中一条符合国家政策导向的重要途径。

  12城租赁试点政策发出之后，商办改租赁慢慢的变成了其中重要一项，上海在2017年底率先落实。

  商办房要火！今天，上海明确2018年“类住宅+新增”转20万套租赁房！

  2017年5月沪建房管联〔2017〕400号发文之前，鉴于住宅市场销售的火爆及许多潜在购房人受困于购房资格限制，很多开发商针对住宅市场的需求巨大，加上“不限购不限贷”、“买一层送一层”的铺天盖地广告和政府的默许，开发商将许多商办项目改建成可一层变两层的“loft”公寓、公寓式办公项目、公寓式酒店进行销售，为不具备购房资格的买家及投资客所青睐，在沪上也曾风靡一时。

  2017年5月9日，上海市住建委、市规土局、市发改委、市工商局、市金融办、市城管执法局联合发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》即沪建房管联〔2017〕400号文，一纸令下，严厉打击“不按规划批准的建筑物使用性质进行建设，擅自更改房子结构、设施设备，更改房子规划用途为居住等现象”。要求拆除隔墙、上下水管道和煤气管线米的单元将不再允许建设插层，从而杜绝“LOFT”的出现。

  商住项目的开发商之前都在打擦边球，这次政府的整改把这条路彻底堵死了。“经过整改后，项目将完全失去居住功能”。

  由此，曾经火热一时的商办项目变相改住宅销售的擦边球被令行禁止，许多开发商亦由此付出了代价。上海绿地峰尚汇、浦江驿优商务广场、明发商业广场等一批项目，其开发企业遭受严厉的处罚，许多开发商也对购房人承担了违约责任或赔偿责任。

  沪建房管联〔2017〕400号文也留了个口子，即：对符合规划条件、区域功能定位、产城融合等要求的，在满足环保、安全等前提下，可参照本市城市更新等相关规定，按照规划程序给予调整，这就是说对合乎条件的商办项目，能够适用于建设租赁住房。

  实际上，允许商业用房等按规定改建为租赁住房，国家在2016年就已开始倡导。

  2016年6月3日，国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确“允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年数的限制和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。”

  但受当时房地产市场火热行情的影响及变相商改住没有被明令禁止，商办项目改建为租赁住房的政策并没有正真获得认认真真地对待和真实的操作的考虑。

  虽然开展针对变相“商改住”的整治行动是必要的，但商办项目去库存仍是必须切实解决的问题。目前上海住宅房屋销售价格及租金居高不下，但市场上又存在很多商业用房无法出售出租而形成大量闲置。

  许多商办项目的位置或配套设施都比较好、交通通达度高，政府调控的大手把商办与租赁市场结合了起来，一方面扩大住房租赁市场的供给，一方面有利于盘活空置商办，“商改租”（商办项目改住宅租赁）似乎成为活跃商办市场的一剂良药，也是商办项目去库存一个新的突破口。

  2017年4月，住房和城乡建设部、国土资源部印发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》明白准确地提出：“鼓励房地产开发公司参与工业生产厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房，按年缴纳土地收益。”

  7月18日，住建部、国家发改委等九个部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》要求“积极盘活存量房屋用于租赁。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房；改建后的租赁住房，水电气执行民用价格，并应具备消防安全条件。”

  重磅！九部委发文要求广州、南京等12个城市加快发展住房租赁市场

  2017年9月15日，上海市出台《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施建议》，对于区域商办闲置过大，职住不平衡的，由区政府牵头，组织有关部门做综合评估，建立快速审批通道，探索实施并联审批，允许将商办用房等依规定改建为租赁住房，签订土地补充出让合同，土地使用年数的限制和容积率不变。改建后按照变更许可后的审批要求，进行规划、建设及消防审核验收，可以办理住房租赁合同登记备案。

  突发！上海加快住房租赁发展新政正式对外发布，商改租开启，吸引更多企业投身租赁

  2017年12月15日，《上海市城市总体设计（2017-2035年）》获得国务院批复原则同意。该总体规划在《完善租购并举的住房供应体系》中鼓励：将多余的工厂、仓库、办公楼、公寓式酒店改为住宅，用作公共租赁住房。

  超级利好！“厂房、仓库、办公楼、公寓式酒店用作租赁住房”，上海城市规划已明确

  2017年岁末，宝山区规土局发布了《宝山区首批存量商办项目转型租赁住宅方案完成上报备案，打响培育和发展本区租赁住宅市场第一枪》的官方消息：经综合评估，宝山区三个地块项目符合转型条件，经报请区政府集体决策，拟批准转型为租赁住宅。后续将进一步加快补充合同的签订和规划许可的调整。据有关新闻媒体报道，这是全国首例“商办改租赁”的项目。

  全国首例“商办改租赁”在上海落地！首批已完成备案！喜大普奔

  我们还要继续增加租赁住房用地的供给。政府工作报告已经明确，今年将增加各类租赁住房，新建和类住宅转化20万套。

  商办房要火！今天，上海明确2018年“类住宅+新增”转20万套租赁房！

  从以上有关商办项目该住宅租赁（商改租）的政策能够准确的看出，虽然规定了可以将商办项目改建为住宅租赁，但对申请的标准、如何申请、政府审批的条件、改建及验收标准等并没有作出明确规定，只是一些笼统的规定，这导致政府有关部门的随意性权利非常之大，极容易导致权力寻租而产生腐败，滋生出苍蝇甚至喂养出老虎。

  从2017年11月份的报导看，建行旗下的建信住房在深圳与碧桂园、星河地产等房企合作推出长租房源，其做法是将房子的所有权和居住权分离，开发商将房子的居住权转让给建行，但房子所有权仍在开发商手中。建行方面通过贷款的方式，一次性买断了房企所推出房源的25年居住权。

  这种合作方式，有可能会被认定为实质是建行旗下企业变相承租房屋25年，这违反了我国目前法律规定的租赁期限不允许超出20年的规定，超过20年部分的实质租赁期的合法性及有效性有待司法实践检验。对商改租项目来说，企业可能更需要有融资方参与，故此问题也有一定可能会遇到。

  上海有些商办项目，政府在土地使用权出让合同中会自持期限不能低于一定期限（如十年）或该等期限内不得股权转让的约定。如果该等项目改为租赁住宅后，开发商通过长期以租代售或项目公司股权转让的方式实质处置了该项目，其有效性存有争议。

  虽然上海规定“租赁住房出租，应当遵守相关法律和法规和租赁合同约定，不得以租代售”，但在发生诉讼纠纷后，其有效性可能得不到法院认可。

  上海的《加快培育发展住房租赁市场实施意见》规定：允许将商办用房等依规定改建为租赁住房，签订土地补充出让合同，土地使用年数的限制率不变。而商办项目的土地使用年数的限制一般只有40年或50年，扣除商办项目原有使用的时间，改建为租赁住宅后，其使用年数的限制可能只有30年或40年左右。这可能将比住宅项目70年的土地使用年数的限制先行到期。

  如此将引出这些商改租项目的土地使用年数的限制是否自动续期的问题？物权法149条虽然规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。但对此类商改租项目是否适用呢？尚待法律和法规的明确规定。

  上海市《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施建议》鼓励各区通过新增用地建设租赁住房，引导土地、资金等资源合理配置，重点在高校及科研院所周边、科创园区、产业集聚区、商业商务集聚区，以及交通枢纽地区（含轨交站点周边）等交通便捷、生产生活便利、租赁住房需求集中区域，优化审批流程，加快开工建设，有序推进租赁住房建设供应。

  由此可见，商改租项目“在高校及科研院所周边、科创园区、产业集聚区、商业商务集聚区，以及交通枢纽地区（含轨交站点周边）等交通便捷、生产生活便利、租赁住房需求集中区域”的，申请获批可能性较大。

  商改租，首要一定要符合规划管理要求，要符合城镇的总体设计和详细规划。即在符合总体设计条件下，还要符合控制性详细规划和修建性详细规划。这些必须向当地规土局查询才能具体得知。

  修改控制性详细规划的，组织编制机关应当对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案。修改后的控制性详细规划，应当依照经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。控制性详细规划修改涉及城市总体设计、镇总体设计的强制性内容的，应当先修改总体规划。

  经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计的具体方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。

  商改租涉及土地用途的改变，而土地用途的改变，必然发生土地使用权出让合同中规定的权利义务关系的变化。

  依据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：土地使用的人要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，签订土地使用权出让合同改变协议或重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

  《城乡规划法》第四十条规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物……和其他工程建设的，建筑设计企业或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

  《建筑法》第七条规定：建筑工程开工前，建筑设计企业应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。

  《建筑工程施工许可管理办法》第二条规定：在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，……建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门(以下简称发证机关)申请领取施工许可证。

  工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。

  《消防法》第十条规定：按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，……建设单位理应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。

  上海市《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》规定：提升租赁住房生活配套功能。

  租赁住房建设既要满足日常生活服务需要，也要关注社区精神文化需求。各区政府、各建设运营单位理应当针对租住人群特征，在租赁住房项目及周边，增设便利店、洗衣房、活动室、健身房、快递收发、餐饮配送、交通等生活配套设施，使租房成为更便捷、更灵活的生活体验。传承海派居住文化，体现人文关怀，增加公共社交空间，提升社区空间品质，倡导引入社会化机构提供服务，营造更优雅、更体面的租住氛围，让城市租房生活更有温度。

  商办项目改租赁住宅，尚属于新鲜事物，各地均还在摸索实践中，据公开报道，目前上海也就宝山区一例。本文的探析亦仅供抛砖引玉，不足之处在所难免。

  作者：陈应春（微信chen78039829），上海市建纬律师事务所合伙人

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