商铺租赁合同，是指出租房与承租方就商铺租赁所达成的书面合同，围绕着商铺使用权所形成民事租赁关系。投资的客户无需买断商铺产权，只需签订一段时间的租赁合同，并交纳一定的押金作为履约保证；如在租赁期限内允许转租，投资客户方可享有完整的转租权、收益权。

  承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息：

  1、房屋的用途和土地用途，必须保证房子的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。

  3、房屋是不是已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同没办法办理登记手续，因此导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。

  承租商铺的目的是开展商业经营活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：

  1、原有租赁登记信息没有注销，因此导致新租赁合同没办法办理租赁登记，因此导致无法及时办理营业执照；

  2、商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照；

  3、房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致没办法注册营业执照；

  4、涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照；

  对于上述第1、2、3、5条情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违约责任；上述第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。

  商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念，因此，在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。

  租约到期之后，店面是否应恢复原状，最好把店面照片存档，并注明使用材质，作为日后原状归还的证明。

  租赁费即房租，要在合同中明确费用大小及支付方式，同时可以把每年租金调整幅度事先约定于合同当中，明确何种条件下可调整房租。

  租赁保证金俗称“押金”，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高，因此建议押金应当适当高一些，以免不够抵充上述费用，另外，还需要特别注意的是，承租人在承租过程中，不断地拖付相关费用，押金抵扣不够的情况下怎么办？可以在合同应当约定补足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”，如果经出租人通知后一定时间内仍不补足的话，则出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定，则可以有效整治承租人“老赖”行为。

  按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费：

  个人所得税 所得部分*20% （所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800元）

  印花税 租金（总额）的0.1% （在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算。）

  在实践中，商铺租赁税费的缴纳比较多样，上述标准只是法定征收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。

  虽然上述税费的缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人，此时，无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高，应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后，再行约定具体承担人，不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。

  商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修利益，在合同中应当注意几个问题：

  1、明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确约定清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。

  2、解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约定等同于押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。

  因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，建议承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合同明确约定相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人人免责解除合同的权利。

  承租商铺之前，应当去该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息：

  1、房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照，以及非法使用房屋的风险。

  3、房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，因此导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。

  商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念，因此，在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用住宅产生的水费、电费等还需按合同约定承担。

  俗称“押金”，大多数都用在抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高，因此建议押金应当适当高一些，以免不够抵充上述费用，另外，还需要非常注意的是，承租人在承租过程中，不断地拖付相关联的费用，押金抵扣不够的情况下怎么办?可以在合同应当约定补足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相关联的费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”，如果经出租人通知后一段时间内补足的话，则出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定，则可以轻松又有效整治承租人“老赖”行为。

  1、登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满足时就生效;

  2、经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。

  因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。

  商铺市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形，这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式：“转租”和“承租权转让”，依法律规定，“转租”是指上手租赁关系不解除，本手在此建立租赁关系，而“承租权转让”是指上手租赁关系，新承租人直接替代原承租人与出租人(业主)建立租赁关系。

  许多承租人经常担心承租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办，其实，承租人完全无须担心此种风险，因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护：

  1、出租人在出售时，承租人享有同等条件之下的优先购买权，即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的，则业主必须将该商铺出售给承租人，以此保障了承租人的使用利益。

  2、即使承租人不想购买承租商铺的，业主出售后，新的业主也应当履行租赁合同，否则，新业主应当承当租赁合同中的违约责任。

  甲方愿意将产权属于自己的房屋出租给乙方。双方根据国家相关规定，经协商，订立本合同（合同样本可到信法网下载）：

  1、每月租金为人民币____________元，乙方每个月缴纳一次租金。乙方可以支票或现金形式支付租金。

  2、本合同一经签署，乙方即应交纳相当于个月租金的押金。合同终止，乙方交清租金及水电、煤气，电话等相关联的费用后，甲方即可退还乙方押金。若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还。若乙方在承租期间给甲方房屋和相关设备造成损害，甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用。

  4、维修费：租赁期间，乙方引致租赁物内与房屋的品质有关的设施损毁，维修费由乙方负责；租赁物内家私、家电设备损毁，维修费由乙方负责。但正常磨损除外。

  1、租赁期间，甲方如将房产所有权转移给第三方，应符合国家相关房产转让规定，不必乙方同意。但甲方应提前二个月书面通知乙方，房产所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。

  2、租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先征得甲方的书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担乙方的义务。

  1、 乙方必须依约缴纳租金及另外的费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为实欠租 %。如拖欠租金天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金。

  3、 乙方在租赁期间，必须以合理防范措施，保护租赁期内设备和设施的完好无损（自然折旧除外），乙方不得擅自改变租赁房屋的结构及用途，如确需要变更用途，需经甲方同意后才可以进行。乙方造成租赁房屋及其设备的毁损，应负责恢复原状。如乙方在租赁期满不负责恢复原状，甲方有权自行恢复原状，费用从乙方押金中扣除。

  4、 乙方如在租赁房屋内安装超过电表负荷的任何设备、仪器或机械，须征得甲方同意，并由甲方协助乙方办理相关手续，费用由乙方自理。未经甲方同意和因未办理相关手续而产生的事故或罚款，由乙方自理。

  6、 租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施在适宜使用的清洁、良好状况下（自然折旧除外）交给甲方。

  7、租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从已经解除租赁关系的房屋中将乙方的物品搬出，不承担保管义务。甲方有权要求乙方赔偿因此而产生的费用，并有权诉之法律。

  8、乙方保证承租甲方的房屋作为商业用房使用，遵守中华人民共和国法规和政府相关规定，合法经营。因乙方违法经营而给甲方造成的连带损失，由乙方负责赔偿。

  9、 甲方向乙方出示出租房屋的有关的资料原件和给乙方与原件一致的复印件。包括出租房屋的产权证、房屋所有权人的身份证和出租许可证等。如果任何第三方对出租房屋主张权利，使乙方没办法使用租赁房屋，甲方应赔偿乙方所蒙受的一切损失。

  第七条合同期满，如甲方的租赁房屋需继续出租，在甲方向第三方提出的同一条件下，乙方享有优先权（但租金可随社会物价指数变动而适当调整）。

  第八条租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，乙方需立即书面通知甲方。若双方同意租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁无法修复使用，本合同可自然终止，互不承担相应的责任，甲方须将所有押金及预付租金无息退还乙方。

  第九条甲方配备的室内电器、家俱的数量、型号和装修的标准，以附件确认为准。

  第十条本合同如有不尽事宜，须经双方协商补充规定，补充规定与合同具有同等效力。

  本合同执行中如发生纠纷，应通过甲乙双方协商解决，协商不成，可提请当地工商管理部门或人民法院裁决。

  案例介绍：原、被告于2007年12月18日签订《商铺租赁合同》，原告将位于上海市宝山区长临路七斗星商业广场的商铺租赁给被告使用。被告向原告支付了两个月房租的押金后，原告即将商铺交给被告使用，但由于原告的商铺为新建商铺，原告尚且还没有取得商铺的产权证及开发商的交付使用许可证。原告向被告交付商铺两个多月后，开发商与原告正式办理了交房的手续。被告承租后，对商铺进行了装修后即开始使用，由于经营不善，被告一直亏损，也无钱交纳房租。被告催讨租金未果，后向法院起诉要求解除合同并要求被告支付租金及违约金。

  2、开发商交付商铺在后，原告向被告交付在前，应当按照开发商的交付计算被告实际使用的时间；

  对于被告的第1项答辩意见，原告认定，系争商铺手续齐全，产权证正在办理过程中，不存在产权上的瑕疵，对原告的使用也未造成影响，被告应依约全部支付租金。对于被告提出的第2项答辩意见，原告认为，该商铺已经交付给被告，且被告也已经进行使用，至于开发商何时与原告办理交房手续与原告交付的事实并无矛盾之处，本案应当按照实际交付的时间来计算租金。对第3项答辩意见，原告认为，解除合同的责任在被告方，原告不承担补偿责任。

  后在法院的调解下，本案以调解结案。原、被告之间的租赁合同解除，商铺内的装修及固定设施归原告所有，被告并补偿原告水、电等费用，已支付的押金不予退还。调解书生效后，被告依约将补偿款支付给原告。